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家を売るにはまず不動産会社による査定が必要

査定

家を売るには不動産会社による査定が必要というのは当り前のことですが、法律的な制限はありません。でも、だからと言って省略しようとしても、実際に家を売ろうとした場合、うまくいかないことがほとんどということになります。マンションや公団住宅の場合は、近隣とか、最近の取引物件ということから、およその相場は割り出せ、ある程度の売り出し価格を設定することはできますが、それでも実際の物件を現地で確認しないと、価格を確定することが難しいからです。新たな入居者が住む場合に、どのくらいの補修が必要かということも影響します。前もって、整備してきれいにしたとしても、それがどのくらい価格に反映できるかは、実際に現地で見なければわからないということもあります。

 

それに加えて、間取りの方角、日照時間、周辺環境なども影響します。また、売り主の希望ということも微妙に影響してきます。したがって、売り出し価格は、一定額で決めますが、本当のところは価格は00円〜00円という具合に、帯で括るしかないということも言えます。ただし、取引のときにそれを表面に出すというわけにはいかにという事情もあります。マンションや公団住宅ですら、こうしたことになりますので、戸建ての場合は、さらに現地調査をした上での査定が必要になります。

 

排水の具合、場所によっては浄化槽の関係、シロアリ被害の有無、防犯上の問題点などなどもあります。そして、戸建ての場合は、築年数からの将来予測や、構造部分の痛み具合なども含めて、総合的な診断が必要になるわけです。補足的なことですが、査定額は前述のとおり、帯状になることは間違いないことなので、最終的に売り出し価格を決めるときは、売り主としての希望を提示することがいいのです。不動産屋としは、無理があるかどうかを判断し、また、売る時期なども加味した上で、プロとしてのアドバイスをしてくれます。売りに至った経緯などで、特別な事情があればそれも率直に話して、理解してもらうことがいいのです。

家を売る際にかかる地不動産仲介手数料について

不動産

家を売るときには売却によって収入が得られるだけではなく、費用も発生してしまうので注意しなければなりません。不動産の売却を行うときの諸費用として大きくなりがちなのが仲介手数料です。家を売るときには買い手がいなければならないため、買い手を探してもらうために不動産会社に仲介を依頼するでしょう。そのときには媒介契約を結ぶことになりますが、その結果として買い手を見つけて売買契約を締結するに至ることができたら成功報酬を支払わなければなりません。法律では仲介手数料として売買価格に応じて不動産会社が請求できる金額が定められています。

 

大きな金額になる取引では簡易計算式として売買価格の3%に6万円を加えたものして計算します。400万円以下の取引の場合には細かな計算が必要になりますが、通常の場合にはより大きな金額の取引になるので簡易計算式で十分でしょう。これが上限として定められているので、風情は家を売るときに不動産会社が簡易計算式で計算された金額を請求するようになっています。しかし、あくまで上限なので必ずしもこの金額を請求しなければならないわけではありません。

 

売り手にとってメリットになるように仲介手数料を引き下げる不動産会社も存在しています。2%程度にする場合もありますが、無料としている会社もあって売り手にとっては余計な費用をかけずに済む取引会社として魅力的です。このようなことができるのは買い手からも仲介手数料を申し受けているのが通常だからであり、不動産会社は無報酬で働いているわけではありません。裏を返せば交渉をすれば仲介手数料を減らしてもらえる可能性もあります。もし家を売るときに余計な費用が発生してしまうと借金を返せないなどの事情がある場合には不動産会社に交渉してみると良いでしょう。媒介契約を結ぶ時点から、予め仲介手数料を安くしている不動産会社を選ぶのも良い方法なので検討してみるのが賢明です。

家を売る時の査定額と売却額に違い

違い

家を売る場合、業者に見積もりをお願いし、だいたいいくらぐらいで売れるのか、査定をしてもらうのが一般的です。複数の業者に依頼し、査定額を判断した上でどこにお任せするかというものを決めますが、その後色々とあり、結果的に査定額を下回るような売却額になることも決して珍しいことではありません。なぜそのようなことになるのか、もしかして最初から業者は分かっていたのではないかと考えがちですが、まずは査定額がそのまま売却額につながるとは限らないということを知っておかなければなりません。


業者が導き出す査定額の中には、電話口で聞いて、そこで導き出された金額も含まれています。電話口でもたらされる情報としては、築年数や間取り、立地などかなり限られ、不動産業者独自の着眼点で査定をしたわけではなく、この条件であればこの金額が妥当であろうというものを査定額として出します。仮にそこで決めてしまうと、後で査定をお願いした場合、実はここに汚れが目立つ、意外と古さが隠しきれないなど様々なマイナスポイントが見つかる恐れがあります。そうしたものも売却額に影響を与えてしまうため、注意が必要です。

 

中には、査定額を高く見積もり、媒介契約をいち早く結びたいという業者側の思惑もあります。高く売れると見せかけて、実際はそこまでではなく、仲介手数料目当てで契約をさせようとするケースもあるため、注意が必要です。こうした業者と契約しないようにするためには、複数の業者に見積もり依頼を出し、その根拠を問うというのが大切です。それを複数の業者にしておけば、明らかな矛盾が浮かび上がり、その矛盾を答えられなければ誠意に欠けるということになり、避けることができます。相場を知らないと、高い査定額を見せられればそれで大丈夫なんだと思ってしまいがちです。相場を知り、査定額と売却額がイコールになることはあまりないことを知って、仲介をしてくれる業者を探すことが家を売る場合には必要です。

家の任意売却をするタイミングってあるの?

タイミング

家のローンが払うことができない、生活状況が厳しいなどさまざまな状況により家の売却を考える方もいるでしょう。競売にかけられてしまうと、かなり安い価格で取引されてしまうため、それよりは任意売却をしたほうがいいでしょう。家の任意売却をする場合には、タイミングとしてはどの時期にするのが一番いいのかというと、基本的には早め任意売却の相談や関係者に対して同意を得ることが重要です。自分一人で簡単に売却するということはできませんので、同意を得るための時間なども考えると早めに行動することが必要です。

 

ローンなどが支払えない状態が数ヶ月続いている状態ならば、その時点から任意売却のための行動を取り始めるようにしましょう。家を手放すということはそれなりに大きな決断ではありますが、状況が好転する要素がない状態で支払いが滞っているとどんどん状況は悪化することになります。
また、任意売却のために家を売りに出してもそれがすぐに売れるとは限りません。立地や価格、家の状態などさまざまな点がポイントとなります。できるだけ高く売りたいという気持ちも理解できますが、価格をあまり高い価格にしてしまうと、なかなか売れない状態が続き、競売の期日になってしまうという可能性もでてきます。できるだけ早く売却できるように価格などもある程度下げるということも、状況的には必要なこともあります。

 

基本的に不動産などは春ごろに入学、入社など人が移動する時期でもあり、ちょうどその時の時期に売却を考えている場合には、そのタイミングを狙ってみるというのもいいでしょう。ただし、競売などに関してどの程度、時期的に余裕があるかをきちんと考えて任意売却をするということが一番重要です。
競売になってしまうと、デメリットなども多いので、そのような状況にならないためにも、その前までに任意売却を成立させるために、行動しい価格などに関してもよく考えて決めることが大切です。

家を売った後の確定申告について

確定申告

不動産売却では、確定申告が絶対に必要であると考えている人がいますが、実はむしろ確定申告が必要になるケースは少ないです。購入時の価格よりも安く売れてしまうことがほとんどだからです。建物の場合には、かなり高い確率で価格が下がってしまいます。木造住宅の耐用年数は27年と言われていますが、実際には20年くらいで価値がほとんどなくなってしまうということもあります。しかし、築年数が30年の木造住宅でも、綺麗な状態であれば300万円くらいの価値がつくこともあるので、ケースバイケースです。

 

3000万円で購入した家が2900万円で売れても、必ずしも確定申告が必要になるとは限りません。減価償却費も考慮して計算するからです。しかし、ローンの利息、仲介手数料などの経費についても利益から差し引くことができるので、トータルではやはり譲渡所得がマイナスになるケースのほうが多いでしょう。譲渡所得がマイナスになったら、確定申告は不要です。そもそも、所得が発生していないのですから、所得税・住民税はかかりません。しかし、マイホームの特例では損失が出た時に損益通算ができるというものもあるので、調べておくと得をするかもしれません。

かなり古い家の場合などで、取得費がわからないケースでは、売却価格の5%を取得費とすることができます。その場合には、譲渡所得が発生しますので、確定申告が必要になります。マイホームの3000万円控除の特例を利用すれば、譲渡所得から3000万円までなら控除ができるので、確定申告が不要になると誤解をしている人がいるので、注意が必要です。3000万円控除の特例は自動的に適用されるわけではありません。確定申告をして、特例の申請をしなければ、適用されません。申告を忘れていたために、最大3000万円に対して税金がかかってしまうということもあるので、気をつけておきましょう。特例を利用する場合でも、利用しない場合でも、確定申告は必要です。

不動産売却のコツ

不動産売却

マンションや一戸建て、土地などの不動産を高く売るためには、コツがあります。高額な不動産売却のコツとは、仲介業者の査定額を比較しながら決めることです。不動産には相場があるので、基本的に仲介業者によって大きな差がでることはありません。しかし、仲介業者によって得意分野や査定で重視するポイントは違うので、差があるのも事実です。査定額を比較してから決めれば、一番高く売れる仲介業者を選ぶことができます。最大限の利益を受け取りながら売却できるので、必ず行いたいコツです。

しかし、仲介業者の比較では、査定額だけで決めてはいけません。

 

査定額が高額でも、販売計画が杜撰だと売れ残ってしまい、結果的に値下げして売却することになります。仲介業者に綿密な販売計画がないと売れるまでの時間もかかるので、査定額だけではなく計画的に売却できることも重視しましょう。このように不動産売却のコツは、仲介業者の比較にあります。しかし、コツである仲介業者の比較には、手間がかかるデメリットも存在しています。そのため、不動産を売るときのコツとして理解はしているものの、しっかりと比較をしない人も少なくはありません。仲介業者の比較が面倒なら、利用したいのがインターネットの一括査定です。

 

一括査定を利用すれば、短時間で仲介業者の比較を終わらせることができます。わずか数分で多数の仲介業者から見積もりが取れるので、時間をかけずに不動産売却を行うことができるでしょう。急いでいる人はもちろん、時間的に余裕のある人でも、一括査定を活用するのがコツです。不動産売却のコツである一括査定を活用すれば、素早く高額で売ることができる仲介業者を選ぶことができます。基本的に一括査定は無料で利用できますし、利用したからといって仲介業者と必ず契約する必要もありません。所有する不動産の査定額を調べてから売却するか決めたい人でも利用できるので、積極的に活用しましょう。